El predial en Popayán

Por Redacción en febrero 1, 2023

Por José Darío Salazar Cruz

La gestión catastral es un servicio público. La ley 1955 de 2019, en su artículo 79 habilitó a los municipios para actuar como gestores catastrales y adelantar labores de formación, actualización, conservación y difusión catastral, así como los procedimientos del enfoque catastral multipropósito.

Acertada decisión, porque nadie mejor que los propios ciudadanos del municipio conocen sus barrios y zonas rurales, las condiciones socioeconómicas de ellas, la especulación en los valores de la tierra, lo cual les permite a las administraciones municipales y a los profesionales de la ciudad, realizar en terreno el diagnóstico más acertado de su realidad catastral y predial. El Agustín Codazzi, IGAC, mantendrá la función reguladora y ejecutora, como máxima autoridad catastral, y por excepción, prestará el servicio público de catastro en aquellas ciudades donde no existan gestores catastrales.

El alcalde de Popayán, en lugar de hacer uso de la disposición legal y constituir al municipio como gestor catastral, capacitar profesionales, técnicos y operarios de la ciudad, generar puestos de trabajo y tener la posibilidad de prestar remunerado este servicio público a otros entes territoriales en el Cauca y en el resto del país, optó por contratar al IGAC para efectuar la gestión catastral, por un valor de nueve mil seiscientos millones novecientos nueve mil ochocientos veinte y siete pesos ($ 9.600.909.827), o sea como 7.380 salarios mínimos, dineros con los que se habrían podido crear nuevos puestos de trabajo autosostenibles.

El IGAC, en el contrato suscrito con Popayán se comprometió a actualizar la información catastral de 130.416 predios existentes en las zonas urbana y rural. Hasta el 31 de diciembre del año anterior, había censado para estos efectos 86.000 predios que a partir de este año soportan una nueva carga tributaria derivada de dicha actualización, muchos de ellos con incrementos impensables del 500% y más. A los restantes 40.000 inmuebles se les cobra el predial este año, con la actualización anterior. Este hecho rompe el principio constitucional de igualdad que debe respetar la administración pública en todas sus actuaciones, porque así lo consagra el artículo 209 de nuestra Constitución. También se vulnera el equilibrio tributario al aplicar dos actualizaciones catastrales de periodos distintos para cobrar el predial en inmuebles de una misma ciudad.

Al hacer el levantamiento catastral, el IGAC consideró zonas homogéneas a barrios que no lo son, como lo hizo con el Alfonso López, el Limonar, el barrio Colombia, como también consideró zona homogénea los barrios La Virginia, La Hacienda, Guayacanes, Portales de la Hacienda, los cuales tienen condiciones y valores distintos por metro cuadrado.

Definir áreas homogéneas demanda recorrer la ciudad para sentir las diferencias de cada zona; vale destacar que el barrio Alfonso López no puede ser parte de una zona homogénea física y mucho menos geoeconómica donde se incluyen los barrios El Limonar y Colombia, porque existe una vida de al menos 50 años de diferencia entre Alfonso López y los otros dos barrios y la vetustez de las edificaciones así lo evidencian. Bajo la variable uso del suelo, no se pueden homogenizar los desarrollos, así partan de una misma matriz, como lo sucedido en la antigua hacienda La Virginia, hay desarrollos unifamiliares y multifamiliares, unos en conjunto cerrado donde las zonas son comunes y de propiedad de los vecinos copropietarios, vías, zonas verdes, redes de servicios y otros abiertos donde los espacios son públicos.

En este contrato tan trascendente porque sus resultados van a impactar el bolsillo de todas las familias de Popayán, el alcalde de la ciudad no contrató una interventoría especializada en hacer seguimiento y control al desarrollo del mismo. Confió esta delicada tarea a los funcionarios de la oficina de planeación. Sería bueno conocer qué especialistas en gestión catastral, cartografía, agrología, geografía y geodesia hay en dicha dependencia de la administración municipal.

Tres son los métodos utilizados por el IGAC para el levantamiento catastral: el directo y más fiel en los resultados, porque hacen visitas personales los técnicos a cada predio; el indirecto que se hace a través de fotografías aéreas y se complementa con información de archivos y, el método colaborativo, que es a través de información de documentos existentes en archivos. Para el levantamiento de las cartas catastrales de Popayán, primó el método indirecto que es menos confiable que el directo.

El levantamiento catastral en gran cantidad de predios, dio como resultado el cambio de las áreas, presentándose inconsistencias respecto al antecedente registral, lo que generará inconvenientes a los propietarios a la hora de negociar sus activos y un freno en el mercado inmobiliario.

La solicitud de revisión de los errores causados en el nuevo levantamiento catastral y el excesivo cobro de los prediales, solo se corrige con una solicitud de los afectados, quienes deben demostrar las inconsistencias del gestor catastral en cada caso particular, aportando pruebas como: variaciones por cambios físicos, valorización, cambio de uso, mercado inmobiliario, planos, certificaciones de autoridades administrativas, aerofotografías, ortofotografías, avalúos comerciales, escrituras públicas, tarea imposible a costos impagables para los propietarios agobiados ahora con los excesivos costos del nuevo impuesto predial.

Lamentable que el alcalde de la ciudad haya contribuido con sus acciones y omisiones a causar este daño a modestos propietarios de inmuebles, repudiable el papel que han adoptado los funcionarios de la administración que él preside, como defensores de oficio del IGAC, en contra de las pretensiones de justicia por los valores excesivos de predial, por lo que claman cientos de familias payanesas.

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